まずは、どんな物件が欲しいのか、希望条件を整理してみましょう。地域や沿線、駅からの距離、間取りや広さ、日当たり、価格等、こだわり条件とその優先順位を決めてから、最新の物件情報を効率よく入手しましょう。沿線や最寄駅、環境や学校等様々な条件を満たす地域を絞り込み、初めに立てた資金計画を元に希望の物件情報を入手しましょう。新聞の広告や折り込みチラシ、住宅情報誌等、情報収集手段はいろいろですが、昨今、不動産購入を検討される方の大半が、インターネットを利用しています。
購入希望条件が決まったら、不動産会社に相談してみましょう。また、購入予算を決める必要があります。自己資金はいくら用意できるのか、月々の返済はいくらまで大丈夫なのか、諸費用はいくらぐらいかかるのか等、よく考えて、資金計画を立てましょう。
購入に必要な資金
不動産の購入には、物件価格以外にも費用がかかります。諸費用の合計額の目安は、物件価格の
約6～8％程度です。（借り入れ金額によって変わります）
立地
収益物件の立地（日当たり、眺望、周辺環境）は必ず、自分の目での確認が必要です。入居者のニーズがそこにあるのか、またターゲットとする入居者（単身者、ファミリー層等様々）にマッチした立地なのかを吟味しましょう。例えば中古物件の場合、コンビニや駅が近くにあれば多少古くても人気が出ますし、家賃も高めに設定できます。またその地域の賃料相場も調べる必要があります。まずは、不動産会社に相談してみましょう。
将来性
その物件の敷地が計画道路や区画整理等にかかっていないかのチェックはもちろん、近隣の事業予定地、大きな空地、駐車場等は事前に調べておきましょう。将来的に大規模な建設物が建つ可能性があります。その場合、将来建物の建替時期に新築価格の保証金が入っていたり、税金が殆どかからない等のメリットがあるケースがありますので、よく吟味しましょう。
状態
投資物件とはいえ、自分が実際に住むと考えて徹底的にチェックしましょう。間取りや収納等の見た目のチェックの他に、水回りや設備器具等のチェックも必要です。またマンションの共用部分のチェックも忘れずに行いましょう。状態が悪いところがあれば修繕の必要の有無も考慮に入れて計画を立てる必要があります。
不動産売買契約
購入したい物件が決まったら、「購入申込」を行います。売主様と契約条件を調整・確認し、その後、売買契約の流れとなります。売買契約に先立って「重要事項説明」を不動産会社から受けます。重要事項説明書の内容を十分に理解した上で契約に臨みましょう。
購入申込
まずは「購入申込」を行います。買主様は不動産会社を通して、書面で購入の意思表示をします。ここで、契約日時や手付金の額、引渡しの時期、付帯工事の有無等を取り決めます。価格や引渡し等の条件を交渉し、条件が合えば契約となります。
重要事項説明
重要事項に記載されている内容は難しいことが多いですが、ここで内容を理解することはとても重要です。事前に準備してもらい、目を通し、不明な点があれば、担当者に遠慮なく質問しましょう。
売買契約締結
売買契約書には、売買代金や売買対象面積、引渡し時期等が明記されます。
契約時に物件の状態を確認する書類として、「設備表」と「物件状況等報告書」があります。売買物件に付帯する設備（キッチン、給湯器、エアコン、照明器具等）、売買契約時の物件の 状況（雨漏りの有無等）を売主様から明確にしてもらいます。売主様に手付金を支払います。仲介物件の場合は、不動産会社に対して仲介手数料（半金）の支払いも必要になります。
ローンを利用される方は、売買契約後に金融機関に借入れの申込を行います。ローンには様々な商品がありますので、不動産会社にも相談しましょう。
公的融資
諸費用は、契約から引渡しまでの間に、その都度支払う費用です。原則は現金となります。
民間融資
銀行、信用金庫、生命保険会社等、各種金融機関が様々な商品を取り扱っています。金利や融資限度額、返済方法、手数料等も各金融機関によって異なります。最近では、保証料や繰り上げ返済手数料がかからない商品も登場しています。条件をじっくり比較検討した上で、自分のライフスタイルに合った商品を選びましょう。
ローン契約までの流れ
- 事前審査申込書記入
- 事前審査承認・本申込書記
- ローン承認
- 金銭消費貸借契約（ローン契約）
残代金の支払いは、ローンの申し込みを行った金融機関等で行うことが一般的です。売主様へ残代金の支払いを行い、同時に不動産の引渡し、鍵の受領等が行われます。買主様名義にする登記手続きは、一般的に司法書士に委任して行います。
残代金支払い時の流れ
- 所有権移転登記等の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
- 手付金と中間金を差し引いた、売買代金の残額を支払います。
- 登記費用の支払い、固定資産税等の精算を行います。
- 管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書関係、取扱説明書等を受け取ります。
- 購入された物件の鍵を受け取ります。
- 仲介手数料等の諸費用を支払います。
これでいよいよあなたもオーナーです。賃借人の募集、家賃の回収、設備の管理等がオーナー様の主な業務となります。
しかし、実際これらの管理業務を自分ひとりで行うのは簡単ではないため、時間や経験の少ないオーナー様は、不動産会社に委託される方が多いようです。信頼できる不動産会社にお願いしましょう。
